캡레이트(자본환원율) 계산기
캡레이트(자본환원율)는 부동산 투자가 가격 대비 얼마나 많은 수익을 내는지 가장 빠르게 가늠하는 방법입니다. 부동산의 순영업소득을 매입 금액에 대한 백분율로 나타내므로, 전혀 다른 두 거래도 직접 비교할 수 있습니다. 매입가, 연간 총수입, 연간 운영비를 입력하면 이 계산기가 캡레이트, 순영업소득(NOI), 월 NOI를 즉시 돌려줍니다. 캡레이트가 높을수록 보통 투자 1원당 수익이 많다는 뜻이지만, 더 높은 위험을 의미하기도 합니다.
캡레이트 계산 방법
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1
매입가 입력
부동산에 지불했거나 지불할 것으로 예상되는 가격을 사용하세요. 이는 캡레이트의 분모이므로, 가장 정직한 결과를 얻으려면 제반 비용을 포함한 현실적인 총액을 입력하세요.
-
2
연간 총수입 입력
부동산이 1년 동안 현실적인 시세로 창출하는 임대료와 그 밖의 모든 수입을, 비용을 차감하기 전 상태로 합산하세요.
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3
연간 비용 입력
연간 운영비를 합산하세요. 관리비, 보험, 유지보수, 재산세, 공과금, 예상 공실 손실이 포함됩니다. 주택담보대출 상환액은 제외하세요. 캡레이트는 자금 조달을 고려하지 않습니다.
공식
캡레이트는 두 숫자, 즉 순영업소득과 가격으로 구성됩니다.
- 순영업소득(NOI) = 연간 총수입 − 연간 운영비
- 캡레이트 = (NOI ÷ 매입가) × 100
중요한 점은 NOI가 주택담보대출 상환액, 감가상각, 소득세를 포함하지 않는다는 것입니다. 캡레이트는 자금을 조달하는 방식이 아니라 부동산 자체를 측정하며, 바로 그 점이 거래를 동일한 기준에서 비교하는 데 유용하게 만듭니다.
계산 예시
작은 임대 부동산을 6억 원에 매입한다고 합시다. 연간 4,800만 원의 총임대수입이 발생하고, 관리, 보험, 세금, 유지보수, 공실 충당을 위해 연간 1,440만 원을 지출합니다.
NOI = 4,800만 − 1,440만 = 3,360만 원.
캡레이트 = (3,360만 ÷ 6억) × 100 = 5.60%.
월 NOI = 3,360만 ÷ 12 = 280만 원.
즉, 대출을 고려하기 전 가격 1원당 연간 약 5.6전의 운영 수익이 돌아오는 셈입니다.
| 매입가 | 총수입 | 비용 | NOI | 캡레이트 |
|---|---|---|---|---|
| 4억 5,000만 원 | 3,780만 원 | 1,134만 원 | 2,646만 원 | 5.88% |
| 6억 원 | 4,800만 원 | 1,440만 원 | 3,360만 원 | 5.60% |
| 9억 원 | 6,300만 원 | 1,890만 원 | 4,410만 원 | 4.90% |
피해야 할 함정
- 대출을 포함하기. 캡레이트는 레버리지를 반영하지 않습니다. 대출 상환액을 비용에 넣으면 NOI가 과소평가되고 비교 가능성이 깨집니다.
- 공실을 빠뜨리기. 부동산이 100% 임대되는 경우는 드뭅니다. 비용 안에 현실적인 공실 충당을 반영하세요.
- 시세가 아닌 호가 임대료 사용하기. 낙관적인 수입은 캡레이트를 부풀립니다. 임대료는 유사 매물과 대조해 확인하세요.
- 가장 높은 숫자를 좇기. 매우 높은 캡레이트는 입지가 약하거나 유지보수가 미뤄졌거나 위험이 높다는 신호일 수 있으며, 반드시 좋은 거래는 아닙니다.
자주 묻는 질문
시장과 자산 유형에 따라 다릅니다. 많은 지역에서 5~10%의 캡레이트가 일반적이며, 위험이 낮은 핵심 입지는 낮은 쪽에, 위험이 크거나 수익률이 높은 시장은 높은 쪽에 위치합니다. 보편적인 목표치가 아니라 같은 지역의 유사 부동산과 비교하세요.
아니요. 캡레이트는 레버리지를 반영하지 않는 지표입니다. 순영업소득은 주택담보대출 상환액을 포함하지 않으므로, 자금 조달과 무관하게 부동산의 수익률을 나타냅니다. 대출을 반영하려면 대신 캐시온캐시 또는 임대 부동산 계산기를 사용하세요.
둘은 밀접하게 관련됩니다. 순임대수익률과 캡레이트 모두 비용 차감 후 수입을 가격으로 나눕니다. 캡레이트는 상업용 부동산의 표준 용어로 항상 순영업소득을 사용하는 반면, 임대수익률은 흔히 총수익(그로스)과 순수익(넷) 양쪽으로 제시됩니다.
연간 운영비입니다. 부동산 관리, 보험, 재산세, 유지보수, 본인이 부담하는 공과금, 공실 충당이 포함됩니다. 주택담보대출의 원금이나 이자, 감가상각, 일회성 자본적 지출은 포함하지 마세요.
아니요. 모든 계산은 전적으로 브라우저 안에서 이루어집니다. 입력한 내용은 서버로 전송되거나 어디에도 저장되지 않습니다.
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