ARM 변동금리 모기지 계산기
변동금리 모기지(ARM)는 도입 기간 동안 낮은 금리를 고정합니다. 대표적인 구조는 5/1, 7/1, 10/1이며 이후 매년 시장 연동 금리로 재조정됩니다. 이 계산기는 중요한 두 숫자를 보여줍니다. 고정 기간 동안 내는 금액과, 첫 재조정 때 금리가 스트레스 테스트 가정치까지 오르면 내야 할 금액입니다. 둘 사이의 차이가 바로 달러로 표시한 ARM의 위험입니다.
ARM을 모델링하는 방법
-
1
대출금과 기간 입력
보통 계약금을 낸 뒤의 전체 원금이며, 30년에 걸쳐 분할 상환됩니다.
-
2
도입 금리와 고정 기간 설정
고정 기간(5, 7 또는 10년) 동안 적용되는 낮은 유인 금리(예: 5.5%)입니다.
-
3
스트레스 테스트용 조정 금리 설정
현재 지표 금리에 가산 금리를 더한 값 또는 평생 상한 금리 중 보고 싶은 것을 사용하세요.
-
4
두 상환액과 재조정 시점 잔액 확인
계산기는 도입 기간을 분할 상환한 뒤, 남은 잔액을 새 금리와 남은 기간으로 다시 분할 상환합니다.
ARM 견적 읽는 법
ARM 상품은 도입 기간 / 재조정 주기로 표기합니다. 5/1 ARM은 5년 동안 고정이고 이후 매 1년마다 조정됩니다. 7/6 ARM은 7년 동안 고정이고 이후 매 6개월마다 조정됩니다(SOFR 지표 기준으로 현재의 표준입니다).
| 상품 | 고정 기간 | 재조정 주기 | 주요 이용자 |
|---|---|---|---|
| 5/1 ARM | 5년 | 1년 | 5년 안에 매도하거나 갈아타려는 매수자 |
| 7/1 ARM | 7년 | 1년 | 동일하나 여유 기간이 더 긺 |
| 10/1 ARM | 10년 | 1년 | 긴 도입 기간, 30년 고정 대비 할인 폭이 작음 |
| 5/6 ARM | 5년 | 6개월 | SOFR 연동 최신 대출 |
금리 상한(캡)
대부분의 ARM은 최초/주기별/평생 형태의 상한 구조를 가집니다. 예: 2/2/5. 의미는 다음과 같습니다.
- 첫 재조정 시 최대 2% 인상
- 이후 각 재조정 시 최대 2% 인상
- 시작 금리보다 평생 최대 5% 초과
최악의 상환액을 보려면 조정 금리 칸에 평생 상한 금리를 입력하세요.
진짜 따져봐야 할 점
ARM이 고정 대출보다 저렴한 것은 도입 금리로 보유하는 달 동안뿐입니다. 고정 기간이 끝날 때 금리가 그대로이거나 내려가 있으면 이득입니다. 금리가 올랐다면 상환액 충격이 혹독할 수 있습니다. 서명하기 전에 항상 손익분기점이 되는 보유 기간을 계산하세요.
자주 묻는 질문
미국의 신규 ARM은 뉴욕 연방준비은행이 발표하는 30일 평균 SOFR(담보부 익일물 조달 금리)에 연동됩니다. LIBOR에 연동되던 ARM은 2023년에 단계적으로 폐지되었습니다.
재조정 금리 = 지표 금리 + 가산 금리이며, 대출 계약서에 명시된 상한이 적용됩니다. 가산 금리는 대출 기간 내내 고정됩니다(보통 2.25%에서 3.00%). 지표 금리는 시장에 따라 움직입니다.
예. 각 조정 이후 남은 잔액은 새 금리로 남은 기간에 걸쳐 다시 배분됩니다. 따라서 상환액은 바뀌지만 대출은 예정대로 상환됩니다.
도입 금리 할인 폭 × 실제 보유 개월 수가 이후 금리 상승 비용을 넘어설 때입니다. 5년 보유에 1% 할인이라면 ARM이 거의 항상 유리합니다.
관련 도구
칼로리 계산기
Mifflin-St Jeor 기초대사량과 활동 계수를 바탕으로 목표별 하루 열량을 추정합니다. 감량용 결손과 증량용 잉여 목표도 함께 제공합니다.
BMI 계산기
키와 체중으로 체질량지수를 계산합니다. WHO 분류, 건강 체중 범위, BMI의 한계를 함께 보여줍니다.
나이 계산기
생년월일로 정확한 나이를 년, 개월, 일 단위로 계산하고 총 일수, 시간, 다음 생일까지 남은 기간을 확인합니다.
BMR 계산기
완전한 휴식 상태에서 소모하는 칼로리, 즉 기초대사량을 Mifflin-St Jeor 공식으로 추정합니다.
정기예금 계산기
정기예금이나 양도성예금증서의 이자와 만기 금액을 계산합니다. 예치 기간, 복리 주기, 중도 해지 시 이자 손실을 반영합니다.
할인율 계산기
원래 가격과 할인율로 최종 가격과 절약액을 계산합니다. 세일, 쿠폰, 결제 전 빠른 가격 확인에 유용합니다.