모기지 할인 포인트 계산기

포인트를 사는 것이 타당하려면 두 조건이 동시에 성립해야 합니다. 손익분기 개월을 넘길 때까지 대출을 유지할 것(집을 팔지도, 대환하지도 않을 것), 그리고 그 현금을 다른 곳에 굴리는 편이 더 낫지 않을 것입니다.

한국의 할인 포인트

한국 은행은 미국식 할인 포인트를 팔지 않습니다. 가장 가까운 제도는 다음과 같습니다.

• 우대금리. 급여이체, 카드 실적, 자동이체 같은 거래 실적으로 금리를 깎아 줍니다. 돈을 내고 사는 것이 아니라 거래로 얻는 할인입니다.
• 고정금리 특판. 초기 몇 년간 낮은 금리를 적용하는 판매 조건이며, 선납금과 맞바꾸는 구조가 아닙니다.
• 중도상환수수료. 방향이 반대인 비용입니다. 조기 상환이나 대환을 할 때 부과되며, 포인트 회수 기간을 계산할 때 반드시 함께 따져야 합니다.

그래도 이 계산기는 “지금 목돈을 내면 월 상환액을 낮춰 준다”는 형태의 모든 제안에 그대로 쓸 수 있습니다.

예시: 3억 원 대출, 30년 고정금리

첫 번째 행에서는 600만 원을 회수하려면 대출을 최소 5년 2개월 유지해야 합니다. 그 뒤로는 매달이 순수한 이자 절감이며, 30년 만기를 다 채우면 선납 비용을 빼고도 약 2,912만 원이 남습니다.

손익분기점을 쉬운 말로

손익분기 개월 = 포인트 비용 ÷ 월 절감액, 올림. 선납한 돈을 정확히 다 회수하는 시점을 알려 주는 값입니다. 그 시점을 지나면 이득이고, 그 전이면 손해입니다.

포인트를 사지 말아야 할 때

• 5년 안에 집을 팔거나 대환할 생각일 때. 손익분기 기간은 대개 4년에서 7년 사이입니다. 일찍 팔면 선납 비용은 다 냈는데 절감액은 일부만 챙기게 됩니다.
• 실행 시점에 현금이 빠듯할 때. 포인트는 여윳돈을 갉아먹습니다. 600만 원을 비상금으로 남겨 두는 편이 앞으로 30년간 월 98,000원을 아끼는 것보다 대체로 낫습니다.
• 매도인이 부대비용을 부담할 때. 매도인이 주는 크레딧이 포인트 비용을 덮는다면, 그 크레딧을 아예 매매가 인하로 돌릴 수 있는지 먼저 확인하세요. 가능할 때도 있고 아닐 때도 있으며, 그 시장의 관행에 달렸습니다.
• 마이너스 포인트(대출 기관 크레딧)를 제안받았을 때. 계산이 뒤집힙니다. 더 높은 금리를 받아들이는 대가로 은행이 당신에게 돈을 줍니다. 곧 대환할 계획이라면 단기적으로 괜찮은 선택일 수 있습니다.

세금 처리

한국에서는 요건을 갖춘 장기주택저당차입금의 이자상환액에 대해 소득공제를 받을 수 있지만, 일시에 내는 수수료는 이자가 아니므로 공제 대상이 아닙니다. 즉 미국에서 흔히 거론되는 “포인트는 이자라서 공제된다”는 논리는 한국에는 적용되지 않습니다. 금액이 크다면 세무 전문가와 상담하세요.

암산 요령

손익분기점이 5년 미만이고 그 집에 10년 이상 살 것이 확실하다면 포인트를 사세요. 손익분기점이 7년을 넘고 앞날이 불확실하다면 사지 마세요. 그 사이의 애매한 구간이야말로 이 계산기의 시나리오 비교가 값을 하는 지점입니다.