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주택 순자산 계산기

단계 1 / 3 주택 지분
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주택 순자산은 단순한 계산입니다. 시세에서 아직 갚아야 할 금액을 빼면 됩니다. 다만 은행과 재무 설계사는 이를 담보인정비율, 그리고 은행이 실제로 빌려줄 수 있는 부분과 함께 보려는 경우가 많습니다. 예상 시세와 대출 잔액을 입력하면 이 계산기가 순자산, 담보인정비율(LTV), 그리고 집에서 온전히 내가 소유한 비율을 알려줍니다.

주택 순자산을 계산하는 방법

  1. 1

    예상 시세를 입력하세요

    최근 감정가나 부동산 포털(네이버 부동산, KB부동산 등)의 자동 시세를 사용하세요.

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    현재 대출 잔액을 입력하세요

    최초 대출 금액이 아니라 가장 최근 명세서의 잔액을 입력하세요.

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    순자산과 담보인정비율을 확인하세요

    계산기는 금액 기준 순자산, 비율(%) 기준 순자산, 그리고 담보인정비율(LTV)을 알려줍니다.

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    소유 지분을 확인하세요

    집에서 온전히 내가 소유한 부분이 얼마인지 확인하세요. 이를 담보로 대출받을 계획이라면 은행은 보통 가치의 80~90%까지만 인출을 허용하므로, 실제로 쓸 수 있는 금액은 총액보다 적습니다.

순자산, 담보인정비율, 그리고 내 소유 지분

세 가지 숫자

  • 순자산 = 시세 − 대출 잔액(＋2순위 저당권이나 유치권이 있으면 그 금액도 포함).
  • 담보인정비율(LTV) = 대출 잔액 ÷ 시세, 백분율로 표시.
  • 소유 지분 = 100 − LTV: 집에서 온전히 내가 소유한 부분.

예시

주택 시세 ₩800,000,000, 대출 ₩480,000,000, 2순위 담보 없음:

지표 값
순자산 ₩800,000,000 − ₩480,000,000 = ₩320,000,000
순자산 비율(%) 320,000,000 ÷ 800,000,000 = 40%
담보인정비율(LTV) 480,000,000 ÷ 800,000,000 = 60%

이 순자산을 담보로 대출받으려면 은행은 통합 담보인정비율(CLTV)을 집값의 80~90%로 제한합니다. 이 예시에서 80% 한도는 ₩160,000,000, 90% 한도는 ₩240,000,000까지 인출할 수 있어, 총 순자산 ₩320,000,000보다 훨씬 적습니다. 대부분의 은행은 가장 좋은 조건을 위해 한도를 85%로 잡고, 신용도가 높으면 90%까지 허용합니다. 현금화 대환은 보통 80%로 제한됩니다.

왜 시세가 가장 까다로운 입력값인가

  • 자동 시세(AVM) 는 성숙한 시장에서는 정식 감정가와 대개 3~7% 이내로 맞지만, 지방이나 특수한 매물에서는 15~20% 벗어날 수 있습니다.
  • 최근 90일 이내의 유사 실거래 가 가장 빠르고 좋은 확인 방법입니다.
  • 정식 감정평가 는 약 ₩300,000~₩600,000이 들며, 은행이 주택담보대출이나 대환을 실행하기 전에 반드시 필요합니다.

순자산이 현금과 같지 않은 경우

  • 매도 비용이 시세의 6~10%를 잡아먹습니다(중개보수, 취득세, 등기 비용). 「순자산 ₩320,000,000」인 집도 비용을 빼면 약 ₩290,000,000이 손에 남습니다.
  • 주택담보대출이나 대환으로 순자산을 꺼내 쓰면 다시 빚으로 바뀌며, 공짜 돈이 아닙니다.
  • 2순위 저당권, 세금 유치권, 관리비 채권은 은행이 인출을 실행하기 전에 실질 순자산을 줄입니다.

자주 묻는 질문

빠른 추정을 원한다면 서로 다른 두 포털(네이버 부동산, KB부동산)의 자동 시세를 평균 내세요. 대환, 주택담보대출, 매도처럼 실제 돈이 걸린 결정에는 자격을 갖춘 감정평가사의 감정을 받으세요. 자동 시세는 특수하거나 지방 매물에서 10% 벗어날 수 있습니다.

드뭅니다. 주방과 욕실 리모델링은 매도 시 평균적으로 비용의 50~75%를 회수합니다. 수영장이나 맞춤 시설을 더하면 회수율이 훨씬 낮을 수 있습니다. 순자산에 반영되는 가치 상승은 영수증 금액이 아니라 시장의 판단입니다.

있습니다. 집값이 대출 잔액 아래로 떨어지면(순자산 마이너스) 담보인정비율은 100%를 넘습니다. 이는 2008~2010년에 광범위하게 나타났습니다. 계산기는 마이너스 순자산을 음수 값으로 표시합니다.

네. 2순위 담보의 잔액을 입력하는 총부채에 더하세요. 순자산 수치는 1순위 대출뿐 아니라 주택에 걸린 모든 부채를 차감합니다.

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