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주택 자기자금 계산기

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주택을 살 때는 주택 가격, 자기자금 비율, 담보인정비율(LTV), 그리고 은행의 대출 한도를 동시에 따져야 합니다. 이 계산기는 주택 가격과 자기자금 비율을 입력받아 대출 금액, 담보인정비율(LTV), 그리고 자기자금이 어느 수준인지를 보여 줍니다. 은행에 문의하기 전에 저축액에 맞춰 여러 시나리오를 미리 시험해 볼 수 있습니다.

자기자금 계산 방법

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    주택 가격 입력

    매물 가격 또는 예상 매입가를 입력합니다.

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    자기자금 입력

    주택 가격 대비 비율(5%, 10%, 20%)로 입력합니다. 결과는 자동으로 갱신됩니다.

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    대출 규모와 LTV 확인

    대출 금액은 가격에서 자기자금을 뺀 값이고, 담보인정비율(LTV)은 대출을 가격으로 나눈 값입니다.

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    대출 한도 확인

    LTV가 규제 한도(지역과 조건에 따라 보통 40~70%)를 넘는지 보여 줍니다. LTV가 높을수록 자기자금은 적습니다.

핵심 관계

  • 자기자금 = 가격 * 자기자금_비율 / 100
  • 대출 = 가격 - 자기자금
  • LTV = 대출 / 가격 * 100

자기자금이 20%이면 담보인정비율(LTV)은 80%입니다. 다만 한국에서는 LTV가 규제로 정해져 있어, 주택담보대출은 보통 주택 가격의 40~70%까지만 나옵니다. 따라서 나머지를 자기자금으로 채워야 하며, 규제 지역이거나 다주택자일수록 한도가 낮아집니다. 자기자금이 많을수록 대출 금액과 LTV, 그리고 부담하는 총이자가 줄어듭니다.

자기자금 기준표 (6억 원 주택 기준)

자기자금 % 6억 원 기준 대출 금액 LTV 70% 초과 여부
10% 60,000,000원 540,000,000원 90.0 예
20% 120,000,000원 480,000,000원 80.0 예
30% 180,000,000원 420,000,000원 70.0 아니요 (한도선)
40% 240,000,000원 360,000,000원 60.0 아니요
50% 300,000,000원 300,000,000원 50.0 아니요
60% 360,000,000원 240,000,000원 40.0 아니요 (규제지역 한도)
100% 600,000,000원 0원 0 아니요 (전액 자기자금)

자기자금을 많이 넣으면 실제로 얻는 것

  • 월 상환액이 줄어듭니다. 같은 금리라도 대출 금액이 작으면 매달 갚는 원리금이 적어집니다.
  • 대출 심사가 수월해집니다. 은행은 DSR(총부채원리금상환비율) 한도를 봅니다. 대출이 작을수록 한도를 맞추기 쉽습니다.
  • 금리가 유리해집니다. LTV가 낮을수록 은행의 위험이 작아 더 좋은 금리를 받을 수 있습니다.
  • 협상력이 커집니다. 매도자는 자기자금이 많은 매수자를 더 안전하고 빠른 거래 상대로 봅니다.
  • 위험이 줄어듭니다. 집값이 떨어져도 대출 잔액이 집값을 넘어설 가능성이 낮아집니다.

취득 비용은 별도입니다

자기자금은 취득 비용과 다릅니다. 주택 가격의 약 1~4%를 취득세 등 부대비용으로 따로 준비하세요. 취득세(6억 원 이하 1주택은 1%, 6억~9억 원은 1~3%, 9억 원 초과는 3%), 지방교육세와 농어촌특별세, 법무사 수수료, 중개보수, 국민주택채권 매입 비용 등이 포함됩니다. 6억 원 주택이라면 자기자금 외에 600만 원에서 2,000만 원가량이 더 필요할 수 있습니다.

특별 대출·지원 제도

  • 보금자리론은 한국주택금융공사가 공급하는 장기 고정금리 정책 모기지로, 소득과 주택 요건을 충족하면 이용할 수 있습니다.
  • 디딤돌대출은 무주택 실수요자를 위한 저금리 주택구입자금 대출입니다.
  • 신생아 특례대출·신혼부부 전용 대출 등은 대상자에게 낮은 금리와 우대 한도를 제공합니다.
  • 청약통장과 분양 제도를 활용하면 신축 분양 시 중도금 대출로 자기자금 부담을 분산할 수 있습니다.

자기자금이 적은 대출은 지금의 현금을 나중의 높은 월 상환액과 맞바꾸는 것입니다. 결정하기 전에 두 경우를 모두 계산해 보세요.

자주 묻는 질문

한국에서는 LTV 규제 때문에 사실상 더 많이 필요합니다. 주택담보대출은 보통 집값의 40~70%까지만 나오므로, 자기자금은 30~60% 정도가 일반적입니다. 규제지역이거나 다주택자라면 한도가 더 낮아집니다. 정책 대출을 활용하면 부담을 줄일 수 있지만, 자기자금에 더해 취득세 등 부대비용도 미리 준비하는 것이 좋습니다.

본인의 예적금, 다른 자산을 매각한 대금, 그리고 증빙이 가능한 가족의 증여 자금 등입니다. 은행은 모든 자금의 출처를 확인하려 하므로, 계약 직전에 큰 금액을 옮기지 않는 것이 좋습니다.

네. 디딤돌대출이나 보금자리론 같은 정책 모기지를 이용하면 자기자금 부담을 줄일 수 있고, 신축 분양은 중도금 대출로 자금을 나누어 낼 수 있습니다. 다만 소득, 주택 보유 여부, 주택 가격 한도 등 요건을 충족해야 하므로 신청 전에 자격을 확인하세요.

아니요. 입력한 숫자는 결과를 계산하기 위해 당사 서버로 전송되며, 단계를 이동할 때 페이지 링크에 포함될 수 있습니다. 계산기 자체는 이 숫자를 저장하지 않습니다.

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